Le Bail Réel Solidaire (BRS) permet à des ménages sous conditions de ressources d’accéder à la propriété dans des conditions plus abordables. Grâce à la dissociation entre le terrain et le logement, le prix d’acquisition peut être réduit tout en permettant à l’acquéreur d’être pleinement propriétaire de son logement.
Qu’est-ce que le Bail Réel Solidaire ?
Le BRS est un dispositif d’accession à la propriété fondé sur un principe simple : dissocier le foncier du bâti.
Concrètement, l’acquéreur devient plein propriétaire de son logement, avec un droit réel immobilier inscrit chez le notaire. En revanche, le terrain reste la propriété d’un Organisme de Foncier Solidaire (OFS).
En contrepartie, le propriétaire verse à l’OFS une redevance mensuelle pour l’utilisation du terrain.
Cette dissociation permet de réduire le coût d’acquisition du logement : le prix du terrain étant retiré du prix de vente, le logement peut être proposé à un prix inférieur à celui du marché, avec une réduction moyenne annoncée de 20 à 40 %.
À retenir : en BRS, vous êtes propriétaire de votre logement, tandis que le terrain appartient à l’Organisme de Foncier Solidaire.
Qui peut bénéficier du BRS ?
Le dispositif est destiné aux ménages qui remplissent certaines conditions, notamment :
- être primo-accédant ;
- acheter le logement pour en faire sa résidence principale ;
- respecter les plafonds de ressources applicables.
Les ressources sont appréciées en fonction des revenus du foyer et du nombre de personnes destinées à occuper le logement. Les plafonds de ressources sont actualisés chaque année par l’État.
L’acquéreur doit également obtenir l’agrément de l’OFS. Pour cela, différents justificatifs sont demandés, notamment les documents relatifs à l’identité, aux revenus, à la situation familiale et au financement du projet.
Quel est le coût d’un logement en BRS ?
L’acquéreur doit prévoir plusieurs dépenses :
- le prix d’achat du logement ;
- une redevance mensuelle versée à l’OFS pour le terrain ;
- les charges classiques de copropriété, le cas échéant.
Dans le cadre présenté dans notre documentation, la redevance est fixée à 1,15 € / m² de surface habitable (SHAB).
La redevance peut évoluer, mais cette évolution est encadrée contractuellement et indexée sur l’Indice de Référence des Loyers (IRL).
Peut-on financer un BRS avec un prêt immobilier ?
Oui. L’acquisition d’un logement en BRS peut être financée par un emprunt immobilier, comme une acquisition classique.
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) peut également être compatible avec le BRS, sous réserve de respecter les conditions de ressources applicables.
Selon les opérations, une TVA réduite à 5,5 % peut également s’appliquer.
Peut-on revendre un logement acheté en BRS ?
Oui, la revente est possible à tout moment. Elle est toutefois encadrée afin de préserver l’objectif d’accession abordable du dispositif.
Le futur acquéreur doit notamment répondre aux conditions d’éligibilité du BRS et obtenir l’agrément de l’OFS.
Le prix de revente est également encadré. Il est calculé selon une formule prévue dans le bail et prend notamment en compte :
- le prix d’acquisition initial ;
- un coefficient de revalorisation basé sur l’Indice de Référence des Loyers ;
- la valeur de certains travaux d’amélioration réalisés dans le logement, sous réserve qu’ils soient justifiés et validés par l’OFS.
Le prix de revente doit également rester inférieur au plafond réglementaire applicable.
Et si je ne trouve pas d’acheteur ?
L’OFS accompagne le processus de revente. Si aucun acquéreur répondant aux critères du BRS n’est trouvé, différentes solutions sont prévues, notamment la recherche d’un nouvel acquéreur avec l’aide de l’OFS.
Dans certaines situations et à l’issue des délais prévus, l’OFS peut être tenu de racheter le logement, selon les modalités définies dans le bail.
Puis-je faire des travaux dans mon logement ?
Oui. Le propriétaire peut réaliser des travaux dans son logement, mais certains travaux nécessitent une autorisation préalable de l’OFS.
C’est notamment le cas lorsque les travaux nécessitent une autorisation d’urbanisme.
Les travaux ayant une incidence sur la surface habitable peuvent également entraîner une modification de la redevance versée à l’OFS.
Quelles garanties pour l’acquéreur ?
Le BRS prévoit plusieurs garanties destinées à sécuriser le parcours du propriétaire.
Une garantie de rachat
Pendant les 15 premières années suivant le transfert de propriété, une garantie de rachat par l’OFS peut être mobilisée dans certaines situations prévues par le dispositif, notamment :
- le décès de l’accédant ou de certains membres de sa famille ;
- une mobilité professionnelle impliquant un trajet de plus de 70 km ;
- un chômage d’une durée supérieure à un an ;
- une invalidité reconnue ;
- un divorce ;
- la dissolution d’un PACS.
Sous réserve du respect des conditions prévues, l’OFS est tenu de racheter le logement à un prix qui ne peut être inférieur à 80 % du prix de vente initial, selon les modalités prévues.
Une garantie de relogement
Dans certaines situations, l’OFS peut également proposer une solution de relogement.
La garantie prévoit la présentation de trois offres de logements locatifs correspondant aux besoins et aux possibilités de l’accédant, dans les conditions et délais prévus par le dispositif.
Que se passe-t-il en cas de décès du propriétaire ?
En cas de décès du preneur, les droits réels attachés au BRS sont transmis à son ayant droit.
Celui-ci doit respecter les conditions d’éligibilité au dispositif, sauf notamment pour le conjoint survivant ou le partenaire de PACS.
Lorsque l’ayant droit ne remplit pas les conditions d’éligibilité, il dispose d’un délai de 12 mois pour céder ses droits à un acquéreur répondant aux critères et agréé par l’OFS.
À retenir sur le Bail Réel Solidaire
🏠 Vous êtes propriétaire de votre logement
Vous êtes pleinement propriétaire de votre logement. Le terrain reste, quant à lui, la propriété de l’Organisme de Foncier Solidaire (OFS).
💰 Un prix d’acquisition réduit
La dissociation entre le terrain et le logement permet de proposer un prix d’achat inférieur à celui du marché.
🏦 Un financement possible
Le BRS peut être financé par un prêt immobilier et peut être compatible avec le Prêt à Taux Zéro (PTZ), sous réserve de respecter les conditions applicables.
🔄 Une revente encadrée
La revente est possible à tout moment, mais elle est encadrée par les règles du BRS, notamment concernant le prix de revente et l’éligibilité du nouvel acquéreur.
🛡️ Des garanties spécifiques
Le dispositif prévoit notamment des garanties de rachat et de relogement dans certaines situations, sous réserve de respecter les conditions prévues.
Le BRS : une nouvelle façon d’accéder à la propriété
En dissociant le prix du logement de celui du terrain, le Bail Réel Solidaire permet de proposer une accession à la propriété à des ménages qui peuvent rencontrer des difficultés à acquérir un logement dans les conditions habituelles du marché.
Le dispositif repose sur un équilibre entre prix d’acquisition maîtrisé, propriété du logement, accompagnement de l’OFS et règles spécifiques concernant l’occupation, les travaux et la revente.
Pour savoir si vous pouvez bénéficier du BRS et connaître les conditions applicables à votre projet, nous vous invitons à vous rapprocher de notre équipe.
